도시개발사업은 도시를 계획적이고 체계적인 개발을 통해 쾌적한 도시환경 조성 및 공공복리 증진을 목적으로 하는 사업에 해당하며, 「도시개발법」에 따라 시행하는 사업입니다.
도시개발사업의 사업방식은 수용사용방식, 환지방식으로 나누어지며, 그중 환지방식의 도시개발사업에 대해 알아보겠습니다.
환지방식
환지방식은 도시개발구역 내 기존의 토지에 대하여, 도시개발사업에 따른 개발 완료 후, 구역 내에서 새로운 토지로 돌려받는 방식으로, 원주민이 다시 정착할 수 있도록 유도하는 방식에 해당합니다.
이를 통해 기존 토지 소유자는 소유 토지를 상실하지 않고 개발 이익을 직접적으로 받을 수 있습니다. 다만, 도시개발에 따른 비용 충당을 위해 기존 토지면적보다 감소된 토지로 돌려받게 됩니다. 이것을 “토지감보”라고 하며 감소된 토지비율을 “감보율”이라고 합니다.
환지방식 절차
도시개발사업은 다음과 같은 절차에 따라 진행됩니다.
1) 도시개발구역 지정(일반적으로 개발계획 수립과 동시 진행)
2) 도시개발구역에 대한 개발계획 수립
3) 사업시행자 지정(조합 추진 시 조합설립인가 후 선행 필요)
4) 실시계획 인가
5) 환지계획 인가(토지소유자들이 어떻게 토지를 분배받을지에 대한 내용 작성)
6) 공사착공
7) 공사 완료 후 환지 처분(도시개발사업은 부지조성 사업으로 건축물은 소유자가 개별적 추진)
환지방식 동의요건
환지방식의 도시개발사업을 추진하기 위해서는 토지 소유자들의 동의가 필요합니다. 토지면적의 3분의 2 이상, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다. 이러한 동의 절차는 도시개발구역 내 토지소유자들의 의견이 찬성과 반대로 나누어질 수 있으므로, 사업 추진의 타당성과 공정성을 확보하기 위한 절차에 해당합니다.
환지방식의 장점
첫 번째, 토지매입을 위한 재정 부담을 줄일 수 있습니다. 토지소유자들이 직접 개발한 이후 토지를 돌려받기 때문에, 직접 토지를 매입하지 않아도 되어 초기자금 투입에 따른 부담이 없습니다.
두 번째, 원주민을 보호할 수 있습니다. 도시개발사업을 추진하다 보면 사업추진을 원하지 않는 토지소유자도 도시개발구역에 편입되어 이주하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 환지방식의 경우 토지소유자가 기존에 살던 지역에서 새로운 토지를 받아 다시 정착하여 원주민의 이주를 최소화할 수 있습니다.
세 번째, 토지소유자가 직접 개발하므로 개발로 인한 이익이 다른 사람이 아닌 토지소유자들에게 직접 제공되고 공평하게 분배됩니다.
환지방식의 단점
첫 번째, 절차가 복잡합니다. 환지계획 수립 및 토지 재분배 과정이 다소 복잡하고 기간이 많이 소요됩니다.
두 번째, 토지소유자 사이에 갈등 발생 가능성이 많습니다. 개발방향 또는 환지받는 토지의 위치와 면적으로 인해 이해관계자의 충돌 발생이 빈번히 일어나고 있으며, 이러한 갈등으로 인해 사업이 지연되는 경우가 많이 발생하고 있습니다.
세 번째, 토지매입비가 필요하지 않아 초기자금 투입에 부담은 없으나, 이외에 발생하는 비용들은 토지소유자들 스스로 자금 마련이 필요하여, 자금조달에 어려움이 있을 수 있습니다.
환지방식 사례 및 결론
도시개발사업은 개발되지 않은 토지를 개발하는 방식 중 가장 많이 사용되는 사업이며, 환지방식은 도시개발법에 따른 중요한 사업시행 방식 중 하나입니다. 많은 도시들이 환지방식을 통해 개발되었고, 현재도 개발을 진행하고 있습니다.
초기비용을 최소화하고 토지소유자들의 이익을 보호하여, 개발 이익을 공유하는 것이 가장 큰 장점입니다. 복잡한 절차와 토지소유자 사이에 갈등 발생 가능성의 단점도 있지만, 합리적인 계획수립과 토지소유자 사이에 협력을 이끌어 낸다면 성공적인 도시개발을 할 수 있습니다.
개발이 완료된 대표적인 지역으로 서울 은평뉴타운과 성남 판교신도시가 있습니다. 은평뉴타운은 환지방식의 대표적 사례로, 기존의 낙후된 지역을 현대적인 주거단지로 탈바꿈하였고, 토지 소유자들은 개발된 새로운 도시에 다시 정착하여 직접적인 개발 이익을 누렸습니다.
성남에 위치한 판교신도시도 환지방식을 도입한 사례입니다. 판교신도시 개발을 통해 IT 및 첨단 산업의 중심지로 발돋움하였고, 토지소유자는 이를 통해 개발 이익을 공유하였습니다.
이처럼 구도심 또는 낙후된 지역을 새롭게 개발하는 도시개발사업의 방식 중인 환지방식에 대하여 알아보았습니다.
